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www.sdw9.net: 老房子房产证怎样过户,需要多少钱

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  • TA的每日心情
    开心
    2016-2-21 20:35
  • 澳门百家乐作弊:”段成荣表示。

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    楼主
    发表于 2018-2-8 19:03 来自手机 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
    各位坛友,小年好!想问问大家,老房子的房产证过户需要什么证明,到哪里办理,大约需要多少钱?有明白的还请指点指点,谢谢啦!祝大家小年快乐
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    发表于 2018-2-8 20:21 | 只看该作者
    什么?农村民房?
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     楼主| 发表于 2018-2-9 05:50 来自手机 | 只看该作者
    是农村民房
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    2018-7-17 07:15
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    发表于 2018-2-9 07:39 | 只看该作者
    过什么户,签个草契就行了。
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    发表于 2018-2-9 08:44 | 只看该作者
    哈哈,放开这个问题,让我来。


    以下的回答可能会颠覆很多人长久以来的观点,
    所以下方高能,非战斗人员迅速撤离。
    这不是演习这不是演习这不是演习。




    好,我们先说一下现在情况下,农村房屋的买卖问题。
    首先可以确定,农村房屋不存在过户或者更改房产证的情况,为什么不能过户我会在下面详细说。一般现在的农村房屋买卖,都是由买卖双方书面形式签订一份买卖合同,规定了房屋所有权的变更以及价格日期等等,签订完之后双方各有一份,然后找一些村里的邻居或者长辈等等,总之是凑够一大桌子人,大家一起吃个饭喝个酒当个见证人,也算古老流传下的公证处。




    目前就黄县的形式来说,到处拆迁,遍地开花,几乎已不太存在房屋买卖的问题。
    楼主问的这个问题想必是要买农村的房子,如果你想买房子的话,那么请详细看我下面的回答,
    请注意不要去百度不要去百度不要去百度,请详细的记住我下面说的每一个字。




    要清楚房屋的买卖,首先要明确这个房子的所有权问题。
    农村民房的所有权可以分为三个部分。第一,建筑物,就是这个房子本身的所有权。第二,是这个房子下面土地的所有权。第三,就是这个房子下面土地的使用权。


    搞清楚这三个部分就能很容易的理解房屋的买卖问题。
    第一部分很清楚,指的仅是建筑物。譬如说一个住在潘王村的人到大宋村买了个房子,不好意思,你只买到这个建筑物。你没有这个房子土地的所有权和使用权。因为土地所有权归大宋村的集体所有,而使用权只能是属于大宋村的村民,外村人口是不可以享有的。那么当你潘王村买了大宋村的房子,其实只是买一个建筑物。那么当这个房子拆迁的时候,只能补偿你这个建筑物的损失,包括拆迁费,安置费,就是所谓的分楼,一分钱你也分不到。


    所以,第二部分的土地所有权是属于本村集体所有,集体把土地给本村的村民使用,村民才享有这块房子下土地的使用权。


    好,继续打个比方。假如你是潘王村人,你没有来大宋村买房子,而是在潘王村买的房子。对,房子你也买了,土地使用权也应该归你,毕竟你是潘王村人。但是不好意思,法律规定了农村一户只能有一处房基地,多余的部分不算数。也就是说,等于你还是去外村买了个房子。也有种情况可以,譬如你家有儿子已经结婚,可以单独分出一个户头,但是法律规定下你们两口子加上你儿子结婚又生个儿子,总计5口人分为两个户口本,如果你现在居住的房子面积超过多少,也不允许(具体数字忘了,大约就是三间半民房)。


    如果能看到这里的,估计对农村拆迁的麻烦事了解了一个大概吧,知道为什么这么多钉子户了吧?


    别急,关于农村房屋的物权变更,这才哪到哪?我们继续打比方。


    譬如说,你的父亲母亲也住在潘王,你们一家也住在潘王,都各自有房子,你父母去世之后呢?不好意思,你仍是只有这个房子的建筑物的所有权,第一土地权仍是集体,第二你父母作为村民有使用的权利,但你没有继承的权利,因为你自己有住房,不符合继续使用的标准。


    譬如说,你们家住在潘王有个房子,然后你去城里什么阳光小区买了房子,为了孩子上学方便,城里把户口都给你们过到了那里。那么你们村里拆迁时,请注意,这个房子是你的没错,因为你有这个房子的所有权,但是土地是集体的,不是你的。而使用权呢,因为你户口已迁走,所以你不是本村的村民,你不具有土地的使用权。




    譬如说,你说行行行,我也不买我也不卖。我父亲的爷爷那时候就有个房子,他去世之后留给我的爷爷,我爷爷现在也去世了,那这房子现在就是我父亲的了,我父亲还健在,等他不在了,这房子就是我的了。NO,这房子早就不是你们的了。按照物权法和继承法来说,房子是你父亲的爷爷的,但是继承权未必就是你爷爷,即便就算家里哥们就一个,那好,在没有任何手续和文件的前提下,就算是你爷爷的,但也未必就是你父亲的。换句话说,这个房子就算从你父亲的爷爷到了你爷爷的手里,而你爷爷已经去世,你没有任何的继承权。




    所以说,只要是农村的房子,在买卖过程中,几乎百分之百都是不合法的。即便是说我把房子卖了,然后又拆迁的话,我就是死皮赖脸说交易不合法,能要回这个拆迁的一部分钱么?不好意思,土地是集体的,而建筑物你卖了,那土地的使用权又随你的买卖转移出去了,最多说他买方用着不合法,也不是你把房子要回去的借口,因为是你自动放弃土地使用权的,作为村集体有权利收回。




    说了这么多可以归纳为前面一句话:


    任何农村房屋的买卖几乎都是不受法律保护的。


    但是民法通则又说,法律要照顾到公序良俗,所以尽管在买卖或者管理或者拆迁工作中没,大家都考虑这一点不做计较,但真要是叫真的话,现在农村的房子,没有几个人住的是自己的。


    那么农村房屋买卖不存在合法的么?


    坦白的说,不存在。国家想必也是意识到了这个问题,但没有办法改革。譬如说现在实行的双证合一,把房产证和土地使用证合为一个不动产登记,有了这个不动产登记,才可以合法的进行买卖。那么就农村的土地来说,房产证好说,这个土地使用证怎么办?谁来发?国家发还是集体发?发了之后规定使用多少年?农村的房子传了好几代几百年了,这个怎么算?


    所以农村的改革我看来就一条:拆迁,住楼。


    那么接下来就好办了,农村没有房子而只有楼房的话,那么你享有这个建筑物的使用权居住权,国家有土地的所有权,你享有70年的土地使用权。这对房屋的变更,继承都十分有利,全程可以在法律框架上实行。
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    发表于 2018-2-9 20:58 | 只看该作者
    嗯,回复的专业,透彻。农村这些年有许多变化,能不能开个话题,讨论一下村集体组织成员资格的认定。这也关乎房产继承,土地承包……
    农家乐——种来松树高于屋,借与春禽养子孙
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    奋斗
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    发表于 2018-2-11 10:16 | 只看该作者
    建平 发表于 2018-2-9 08:44
    哈哈,放开这个问题,让我来。

    看来是经历过,研究过了
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    发表于 2018-2-11 10:48 | 只看该作者
    安居乐业 发表于 2018-2-9 20:58
    嗯,回复的专业,透彻。农村这些年有许多变化,能不能开个话题,讨论一下村集体组织成员资格的认定。这也关 ...

    这个话题还是不开的好,看上去没什么,其实是不太和谐的话题。因为这里面牵扯了很多当年司法上的空白和未尽之处。譬如说对于农村的房屋来说,使用权和居住权不能分离,但是继承和买卖以及赠与这里面有很多很多麻烦事,而且在农村管理比较混乱的那些年代有不少的历史遗留问题。


    尽管现在有很多司法开路,但是物权法继承法之类的对农村房屋的规定十分含糊,譬如说我们经常能听到说谁家谁家搬迁了,一下分了十几套房子。那么这些房子是哪来的?是按照你原先的房基地补偿的,那么你原来哪来的这么多房基地?按照农村房基地管理条例,多少个人应该分多少平方的基地都是有规定的,那超出的这一部分是集体回收还是继续归私人所有?集体回收之后怎么再分配?都是一笔糊涂账。单单依靠法律?那法律规定之外的房子就不应该补偿给你。你不补偿给我?我家祖辈留下的当然就是我的。于是,矛盾这么就产生了,而且不可调和,永远是笔糊涂账。




    我注意到咱黄县从2017年下半年突然提出一个口号,不叫搬迁了,叫“棚户区”改造,哈哈,这个叫法很妥当。哈哈,谁想出这个词我简直要给他倒杯酒。
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    发表于 2018-2-11 17:49 | 只看该作者
    建平 发表于 2018-2-11 10:48
    这个话题还是不开的好,看上去没什么,其实是不太和谐的话题。因为这里面牵扯了很多当年司法上的空白和未 ...

    呃,确实是有许多问题剪不断,理还乱。就比如现阶段国家鼓励已经是“非农户口”的农民工到城市落户,而且还可以保留土地承包权。即便有了固定的工作,有五险一金;以后呢?能否回到农村?土地能否保留?
    而原城镇户口的非农,即便没有工作,没有社保,也不可能有土地承包权,好像现阶段可以到农村租种土地;更不允许到乡村买房,城乡人员不能自由双向流动。
    除消户籍差异,只是提高农民待遇,城镇人口的权益呢?又有多少人在若干年前也是农村户口。
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